29. Juli 2015

Hochwertige Eigentumswohnungen für 60 plus

Exklusive Altersvorsorge

In der niedersächsischen Kurmetropole Bad Zwischenahn entsteht derzeit ein neues Wohnviertel, das gezielt auf die Erwartungen der Generation 60 plus abgestimmt ist. Die exklusiven Mehrfamilienhäuser im klassischen Hamburger Villenstil verbinden anspruchvolle Architektur mit bester Lebensqualität. Der Einsatz des großformatigen, modularen Bausystems Ytong Jumbo im Doppelpack garantierte dabei eine wirtschaftliche Verarbeitung in hoher Ausführungsqualität. Ohne zusätzliche Dämmung ermöglicht die monolithische Wandkonstruktion aus Ytong Porenbeton die Realisierung eines innovativen, weitgehend autarken Energiekonzeptes. Die Bewohner können für viele Jahre mit stabilen Preisen bei der Energieversorgung rechnen.


Sinkende Einwohnerzahlen gehen einher mit deutlichen Veränderungen der Alterstruktur: Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes wird in Deutschland die Altersgruppe der 65jährigen um rund ein Drittel (33%) von 16,7 Millionen im Jahr 2008 auf 22,3 Millionen Personen im Jahr 2030 ansteigen. Der Anteil von Privathaushalten mit Bewohnern, die älter sind als 60 Jahre, nimmt im gleichen Zeitraum um 10% zu und wird 2030 bei 36% Prozent liegen. Dies hat Auswirkungen auf alle Lebensbereiche, denn ältere Menschen haben andere Bedürfnisse als junge Leute, die Ansprüche von Seniorenhaushalten sind anders als die von Haushalten mit Kindern. Wohnungsbauunternehmen und Bauträger bzw. Hausanbieter stellen sich bereits jetzt auf diese Situation ein und bieten zunehmend altersgerecht ausgestatteten Wohnraum in einem Umfeld an, das optimal auf die Erwartungen der oftmals zahlungskräftigen ‚Silver Generation’ abgestimmt ist.
 
„Die Ansprüche dieser Bevölkerungsgruppe,“ so Rüdiger Junicke, Chef des niedersächsischen Bauträgers Junicke Haus, „sind in der Vergangenheit deutlich gewachsen. Die Wohnungswirtschaft muss sich in den kommenden zwei Jahrzehnten auf eine deutliche Verschiebung im Nachfrageverhalten von Mietern bzw. potentiellen Eigentümern einstellen.“ Dabei komme es zu einer Art Verdrängungswettbewerb zu Lasten junger Familien, die noch in der Aufbauphase seien und sich die hohen Mieten bzw. Grundstückspreise in zentralen Lagen nicht leisten können. „Familien,“ so Junicke, „siedeln sich im Umland an, während in innerstädtischen Bereichen ein gezielter Zuzug von wohlhabenden, älteren Herrschaften zu beobachten ist. Gut verdienend, gut ausgebildet, weltgewandt, erwachsene Kinder und teilweise alleinstehend.“ Diese Klientel suche gezielt den Komfort in der Stadt, stelle hohe Ansprüche an das direkte sowie das erweiterte Wohnumfeld und sei dabei finanzkräftig sowie ausgesprochen kauferfahren.
 
Derzeit entwickelt Junicke mit seinem Unternehmen, das auf eine langjährige Erfahrung in der Branche zurückblickt, mitten in Bad Zwischenahn auf dem Gelände einer ehemaligen Baumschule ein neues Wohnquartier speziell für die Zielgruppe ‚60 plus’. Auf dem rund 36.000 m² großen Areal „Auf Hardenberg“ entstehen aktuell mit dem sogenannten ‚Anemonen-Park’ drei Häuser mit jeweils fünf Eigentumswohnungen. Drei weitere Häuser im ‚Lavendel Palais’ sowie die Quartiere ‚Aurelius’ und ‚Aurum’ wurden bereits fertiggestellt. „Dieses gewissermaßen auf der grünen Wiese entwickelte Stadtviertel ‚Auf Hardenberg’ zeigt,“ so der Architekt und Projektentwickler über sein aktuelles Bauvorhaben, „wie sich die Ansprüche der ‚Best-Ager’ in der Praxis im Geschosswohnungsbau umsetzen lassen.“
 
Alle für Senioren maßgeblichen Wohn- und Kaufparameter flossen bei dem Projekt nicht nur in die Planung von Größe und Zuschnitt der Wohnungen ein, sondern beginnen bereits bei der Konzeption der Gebäudehülle: Eine monolithische Außenwandkonstruktion aus hochwärmedämmenden Ytong Steinen ist hier die Voraussetzung für das realisierte innovative Energiekonzept und trägt ohne zusätzliches Wärmedämmverbundsystem maßgeblich zu einer Minimierung der Nebenkosten bei. Hinzu kommt die exponierte Lage des nach Süden orientierten Bereichs. Die Innenstadt des niedersächsischen Kurortes mit seiner vielfältigen Einzelhandelsstruktur oder der Kurpark bzw. der See sind in nur wenigen Gehminuten erreichbar, die attraktiven Naherholungszentren nicht weit. Unmittelbar auf dem Nachbargrundstück ist ein Fittness-Center mit Sauna und Solarien geplant. Ein Ärztecenter ist derzeit im Bau. Eine gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur sorgt für die bequeme Anbindung an regionale und überregionale Ziele.
 
Zielgruppengerechte Architektur kombiniert mit innovativem Energiekonzept
Auch die Architektur ist auf die Bedürfnisse der Zielgruppe abgestimmt. Alle Gebäude sind im klassischen „Hamburger Villenstil“ geplant. Mit drei Geschossen plus einem Staffelgeschoss mit Penthouse verfügen sie über eine angenehme Größe. Das gesamte Ensemble, weiß gestrichen und mit zusätzlichen Schmuckelementen aufgewertet, strahlt eine regional-typische Eleganz und Exklusivität aus, die für die Zielgruppe emotional zusätzlich mit Begriffen wie Solidität, Qualität und Stil aufgeladen ist. Die zwischen 53 und 85 m² großen Wohnungen verfügen mit zwei oder drei Zimmern über eine großzügige Raumaufteilung. Loggien lassen sich komplett öffnen und damit wie ein Wintergarten in den Wohnraum einbeziehen. Mit Größen zwischen 93 und 150 m² bieten die insgesamt vier Penthousewohnungen, denen großzügige Dachterrassen zugeordnet sind, noch mehr Platz. Alle Wohnungen sind schwellenfrei und barrierearm entsprechend den einschlägigen Normenwerke ausgestattet und über einen Aufzug erreichbar, der direkt in die Wohnung führt. Jede Wohneinheit erhält einen PKW-Abstellplatz. „Die gesamte Konzeption,“ erklärt Rüdiger Junicke, „ist darauf abgestimmt, unabhängiges Wohnen so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.“ Ein geplantes Service-Haus mit zusätzlichen Angeboten, die vom Concierge-Service und Hausmeisterdienst über einen Einkaufsservice bis hin zur Organisation eventuell notwendiger Pflegedienste reichen, soll die Infrastruktur ‚auf Hardenberg’ weiter ergänzen.
 
Das architektonische Konzept wird durch ein energetisches ergänzt. Für die Wärme- und Warmwasserversorgung werden Sole/Wasser-Wärmepumpen eingesetzt. Da im Wasserschutzgebiet keine Tiefensonden zulässig sind, ziehen sogenannte Energiekörbe mit einer Leistung von 22 bzw. 38 kW kostenlose Umweltwärme aus dem Boden und speisen diese hausweise in Multispeicher mit jeweils 1000 Liter Inhalt ein. In Kombination mit zusätzlich aufgeschalteten thermischen Solaranlagen können so bis zu 75 % des gesamten Wärmebedarfs gedeckt werden. Die verbleibende Lücke von 25 % wird über die ebenfalls zum Gesamtkonzept gehörenden Photovoltaik-Anlagen abgedeckt. Der selbst erzeugte Strom wird dabei anteilig vor Ort genutzt, der Rest gegen eine entsprechende Vergütung in das Stromnetz eingespeist. „Rein rechnerisch und auch buchhalterisch ist damit,“ sagt Projektentwickler Junicke, der in den vergangenen 30 Jahren mehr als 300 Häuser- und Eigentumswohnungen geplant und gebaut hat, „die Energieversorgung fast autark aufgestellt. Gleichzeitig sind mit diesem Anlagenkonzept auf Jahre hinaus keine nennenswerten Preissteigerungen zu erwarten.“ Zur Beruhigung der Bewohner ist zusätzlich eine Gas-Brennwerttherme vorhanden, so dass selbst in besonders kalten Wintern immer genug Wärme zur Verfügung steht.
 
Hochwärmedämmende, monolithische Gebäudehülle macht weniger Probleme
Voraussetzung für die nachhaltige Funktion dieses Energiekonzeptes ist eine dichte, energiesparende Gebäudehülle. Daher wurde im Vorfeld der Planungen viel Wert auf die Wahl des richtigen Baustoffes gelegt. Die Entscheidung fiel schließlich auf Porenbeton: Mit einer monolithischen Konstruktion aus 36,5 cm dicken Ytong Steinen (PPE 2 – 0,40; λ = 0,10 W/(mK)) konnte hier unter Verzicht auf die vielfach im Hausbau üblichen, kostenaufwändigen Dämm-Maßnahmen der Außenwände eine hochwärmedämmende Gebäudehülle erstellt werden.
 
Die Tatsache, dass mit Ytong eine hochwärmedämmende Gebäudehülle erstellt werden kann, ohne dass zusätzlich ein teures Wärmedämmverbundsystem nötig ist, sei ausschlaggebend für die Baustoffwahl gewesen, betont Rüdiger Junicke. „Wir haben immer die Erfahrung gemacht,“ begründet der Planer die Entscheidung, „dass monolithisches Bauen hochwertiger bzw. deutlich weniger problembehaftet ist und nach der Fertigstellung auch ein besseres Raumklima bietet.“ Neben den energetischen Vorteilen sei für ihn dabei vor allem ein Aspekt wichtig: „Als monolithischer Baustoff ist Ytong weniger anfällig für Schäden.“ Ein ausschlaggebender Pluspunkt sei die hohe Diffusionsfähigkeit von Ytong, die eine Feuchtebildung auf der Fassadenoberfläche verhindere. „Dies,“ so Junicke, „ist bekanntlich die Voraussetzung für die Ansiedlung von Mikroorganismen wie Algen oder Pilze. Das können wir durch die monolithische Konstruktion verhindern. Gleichzeitig,“ betont er, „erreichen wir so eine hochwertige Ausführungsqualität ohne Wärmebrücken, die häufig die Ursache vieler Bauschäden sind.“ Weitere Gründe waren ein komfortabler Schallschutz sowie ein hohes Brandschutzniveau (F90-A) und die günstigen Verarbeitungseigenschaften von Porenbeton: „Speziell die horizontal gliedernden Schmuckelemente, die ganz wesentlich die hochwertige Fassadenoptik bestimmen, konnten wir damit sehr einfach und schnell realisieren.“
 
Wirtschaftliches, modulares Bausystem
Der Einsatz des modularen Bausystems Ytong Jumbo im Doppelpack sorgte für einen schnellen Baufortschritt. Mit einem Rastermaß von 624 mm und Höhen von 624 bzw. 499 mm konnte damit jedes vom Architekten geplante Maß erstellt werden. Das System ist generell für jede Art von Bauvorhaben einsetzbar. Tragende, nichttragende sowie aussteifende Wände können damit gleichermaßen ausgeführt werden. Im vorliegenden Fall wurden die Steine paarweise mit einem Minikran verarbeitet – eine ergonomische und für die Mitarbeiter kräftesparende Methode, die gleichzeitig sehr effizient ist. Denn je nach eingesetztem Format entstanden so mit jedem Hub 1,25 m laufende Wandfläche bzw. 0,78 m² Mauerwerk.
 
Die Verarbeitung erfolgte im Dünnbettverfahren. Dazu trugen die Verarbeiter Ytong Dünnbettmörtel mit der Plankelle vollflächig etwa ein bis zwei Millimeter dick auf. Anschließend wurden die Planeelemente knirsch abgesetzt und ausgerichtet. Pass-Stücke konnten vor Ort mit der elektrischen Bandsäge exakt zugeschnitten werden. Kleinere Unebenheiten ließen sich mit dem Porenbetonschleifbrett perfekt beischleifen.
 
Die Ausstattung der Steine mit Nut- und Feder unterstützte die schnelle Verarbeitung, da die Stoßfugen nicht vermörtelt werden mussten. Lediglich für die Höhenausgleichsschicht bzw. für Passelemente empfiehlt der Hersteller eine Verarbeitung mit vermörtelten Stoßfugen. „Der verarbeitungsbedingt geringe Fugenanteil,“ so Rüdiger Junicke, „minimiert Wärmebrücken und sorgt gleichzeitig für eine weitgehend winddichte Fassade. Gemeinsam mit den guten Wärmedämmeigenschaften der Ytong Steine erhalten wir so die hochwärmedämmende Fassadenkonstruktion, die viel Energie spart.“
 
Fazit
Der Bau hochwertiger Eigentumswohnungen in exponierter Lage in Bad Zwischenahn profitierte vom Einsatz des modularen Bausystems Ytong Jumbo im Doppelpack. Damit war eine wirtschaftliche Verarbeitung in hoher Ausführungsqualität ohne Wärmebrücken garantiert. Die massive, monolithische Gebäudehülle aus Ytong Porenbeton war gleichzeitig Voraussetzung für die Realisierung eines zukunftsweisenden Energiekonzeptes. Dabei hat sich der Architekt und Projektentwickler bewusst für eine monolithische Bauweise ohne Wärmedämmverbundsystem entschieden, da diese weniger problembehaftet ist und nach der Fertigstellung ein besseres Raumklima bietet.

Zum Objektbericht